Аркадий Смолин, обозреватель РАПСИ
Пленумы Высшего арбитражного суда (ВАС) и Верховного суда (ВС) РФ готовы принять совместное постановление по спорам, связанным с защитой права собственности и других вещных прав. В проекте говорится, что судьи не должны отказывать в праве собственности на самовольную постройку только на том основании, что она возведена без разрешения чиновников.
Глава ВАС РФ Антон Иванов называет это постановление "основополагающим для развития права". При помощи этого документа должны быть разрешены проблемы сноса самовольных построек, точечных застроек, вопросы приобретательной давности и возникновения права собственности на недвижимость при реорганизации юрлица, а также другие проблемы.
Отметим, что Пленум ВАС РФ уже дважды обращался к данной тематике. Впервые проблемы права собственности он разъяснял в постановлении от 17.09.92 № 13 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о собственности". Оно утратило силу в связи с принятием постановления от 25.02.98 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Новым постановлением обязаны будут руководствоваться как суды общей юрисдикции, так и арбитражные, что значительно расширит сферу применения данного документа. Этот факт представляется особенно важным, поскольку в конце девяностых позиции ВС и ВАС в вопросе защиты права собственности и других вещных прав разошлись. Унификация подходов судов будет способствовать развитию взаимопонимания между двумя судебными системами. Как утверждают юристы, практика по таким спорам в судах общей юрисдикции и в арбитражных пока сильно разнится.
Дело "Речника" закрыто?
Принятие совместного постановления ВС и ВАС должно внести ясность в спор вокруг "Речника".
Напомним, 12 апреля Арбитражный суд Москвы вынес решение о том, что здание правления СКП "Речник" не будет снесено, отклонив таким образом иск Росимущества. Ведомство требовало снести здание правления поселка, а также шлагбаум, вывеску и ворота.
Такого рода постановления, как говорил Антон Иванов в своей программной речи, обретают фактически силу прецедента, что ставит их на практике почти вровень с буквой закона.
Однако окончательно придать этому решению силу закона сможет постановление ВС и ВАС. В документе уточняется, что право собственности на самострой может быть подтверждено, если "суд установит, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство". Постройка будет легализована судом, после того как выяснится, что ее владелец пытался получить разрешение (проверке также подвергается "правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения"), а ее сохранение не нарушает интересы третьих лиц. Безопасность постройки определяется на основании независимой экспертизы.
По мнению Иванова, основная проблема точечной застройки состоит в том, что земля ни за кем не оформлена и в этот момент она передается застройщику.
"Если мы признаем право собственников квартир в многоквартирном доме на подачу исков (если земельный участок не оформлен), то собственники получат эффективную защиту", - считает Иванов.
Поэтому в постановлении прописаны положения, позволяющие собственникам квартир, подавать иски в суд так, как будто они являются собственниками земли, на которой стоит дом, даже если они еще не получили ее в собственность.
С другой стороны, совместное постановление может оказать существенную помощь и в борьбе с недобросовестными собственниками, которые иногда регистрируют права на постройки через суд, в том числе не земле не предназначенной для строительства.
Отношение с действующими законами
Совместное постановление ВС и ВАС основывается на статье 212 Гражданского кодекса (ГК) РФ, согласно которой имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Поскольку в силу статьи 55 Конституции РФ и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственника, применению не подлежат.
Надо заметит, что разъяснение, содержащееся по этому вопросу в действующем постановлении, менее категорично. В нем говорится, что иные нормативные акты, изданные после введения в действие части первой ГК РФ и ограничивающие права собственника, не подлежат применению. Такую оговорку, видимо, можно объяснить тем, что к моменту принятия ГК РФ законодатель не успел урегулировать вопросы, касающиеся права собственности, на уровне федеральных законов. ВАС РФ был вынужден согласиться с временным применением подзаконных нормативных актов.
С другой стороны, можно вспомнить, что по статье 222 ГК РФ постройка, возведенная без разрешения, является самовольной, а значит, может быть снесена за счет застройщика.
"Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил", - говорится в законе.
Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Впрочем, ГК и сейчас допускает признание прав на самовольную постройку, но суды часто отказывают в таких исках, ссылаясь на отсутствие разрешения, а значит, на ее потенциальную опасность.
Если пленумы утвердят такие разъяснения, у судов останется лишь два основания для отказа в регистрации прав на самовольную постройку: нарушения градостроительных правил или расположение объекта на земле, где строительство запрещено.
Совместное постановление могло бы вызвать споры в контексте принятия прецедентного права – не имеет ли он обратной силы. Однако, по мнению конституционных судей, правовые позиции высшей арбитражной судебной инстанции в исключительных случаях могут иметь обратную силу. А именно, когда подобный прецедент улучшает защиту граждан в спорах с государством. Данное постановление относится как раз к этому случаю.
