МОСКВА, 22 фев - РАПСИ, Сергей Феклюнин. Президиум Высшего арбитражного суда (ВАС) РФ в споре карельской компании "Кей Форест" и республиканского министерства лесного комплекса отменил судебные акты трех нижестоящих судов, которые признали законным продление аренды лесного участка без проведения торгов, сообщил агентству РАПСИ/rapsinews.ru представитель суда.
Тем самым надзорная инстанция удовлетворила жалобу ЗАО "Кей Форест", оспаривавшего пролонгацию министерством договора аренды с ООО "Норд Интер Хауз-Э" без конкурса.
Арендодатель ФГУ "Сортавальский лесхоз" и ООО "Норд Интер Хауз-Э" в конце 2004 года заключили договор аренды участка леса на пять лет для целей заготовления древесины.
За день до истечения срока договора арендатор и министерство лесного комплекса Карелии заключили дополнительное соглашение к договору, по которому срок действия договора был продлен до конца 2024 года.
ЗАО "Кей Форест" посчитало, что допсоглашение заключено с нарушением Лесного кодекса РФ и обратилось в Арбитражный суд Карелии с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ сделку может оспорить любое заинтересованное лицо. Свою заинтересованность ЗАО "Кей Форест" объяснило тем, что планировало участвовать в конкурсе на аренду спорного участка после окончания срока его аренды вторым ответчиком - ООО "Норд Интер Хауз-Э".
Суды трех инстанций пришли к выводу, что истец не является заинтересованным лицом. По мнению судов, даже в случае применения последствий недействительности участок не будет в обязательном порядке выставлен на торги, поскольку в таком случае договор аренды с ООО "Норд Интер Хауз-Э" будет считаться возобновленным на неопределенный срок в соответствии с нормами Гражданского кодекса.
Коллегия из трех судей ВАС РФ, передавая дело в Президиум, указала, что суды неправильно пришли к выводу о незаинтересованности истца и не стали исследовать вопрос о недействительности сделки по существу.
Между тем, Лесным кодексом установлено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора.
Продление договора аренды на неопределенный срок без торгов допускается в случае, если договор был заключен до декабря 2006 года, когда вступил в силу закон "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации".
В данном же случае имело место переоформление в декабре 2008 года первоначального договора с ООО "Норд Интер Хауз -Э" (от 2004 года) в порядке его приведения в соответствие с Лесным кодексом, арендодателем вместо лесхоза стало выступать республиканское министерство.
Коллегия подчеркнула, что спорный земельный участок должен был быть выставлен на торги для заключения договора аренды по истечении договора с ООО "Норд Интер Хауз-Э". Коллегия рекомендовала Президиуму отменить судебные акты трех инстанций. Президиум ВАС РФ согласился с выводами коллегии и решил 21 февраля направить спор на новое рассмотрение в арбитраж Карелии.
Разъяснение ВАС РФ по проблемам аренды
Пленум ВАС РФ 17 ноября 2011 года принял постановление "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".
Как пояснили РАПСИ/rapsinews.ru разработчики, одна из основных задач документа - совместить две противоречащие друг другу нормы законодательства - об обязательности торгов на право аренды государственного и муниципального имущества и о преимущественном праве действующего арендатора на продление договора аренды.
Постановление предусматривает, что в случаях, когда договор аренды государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов, продление договора на новый срок без торгов является ничтожным.
"Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если такой договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды", - уточняется в постановлении.
Положения об обязательности торгов не лишают действующих арендаторов преимущественного права на продление договора аренды. Такой арендатор может потребовать перевода прав на договор аренды на себя, если на торгах это право выиграл другой претендент.
Однако, если действующий арендатор отказался от предложения арендодателя подписать договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, суд откажет арендатору в защите его преимущественного права.
