Риелторские компании не могут накладывать санкции на своих клиентов за отказ от сделки, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ. Высшая инстанция напоминает, что потребитель имеет законное право в любое время отказаться от оказания услуги, при этом он должен возместить исполнителю только фактические расходы. Но если риелторы при исполнении договора никаких материальных затрат не понесли, то и неустойку им платить незачем, подчеркивает ВС.

Суть спора

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда рассмотрела иск компании к клиенту, который передумал приобретать земельный участок. Истец указал, что стороны заключили договор оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества. В тот же день клиент риелтора заключила предварительный договор с собственником земельного участка о его покупке. В качестве задатка она передала продавцу 100 тысяч рублей.

Однако впоследствии ответчик отказалась покупать недвижимость. Так как договор предусматривал пункт о выплате неустойки в случае неисполнения договора, то истец обратился за защитой своих прав в суд.

Дмитровский суд Московской области в удовлетворении исковых требований риелторской компании отказал.

Суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии доказательств того, что риелторы понесли фактические расходы при исполнении договора. Неустойка не относится к фактическим расходам, указал городской суд.

Но Мособлсуд не поддержал коллег из нижестоящей инстанции и взыскал с клиента компании неустойку.

Апелляционная инстанция исходила из того, что клиент не исполнил обязательства договора оказания услуг по покупке объекта недвижимого имущества. В связи с чем суд нашёл основания для наложения на потребителя санкций.

Позиция ВС

ВС счёл, что апелляционная инстанция нарушила нормы действующего законодательства и согласиться с ее выводами нельзя.

При рассмотрении дела суд установил, что стороны заключили договор возмездного оказания услуг: исполнитель по заданию заказчика обязуется оказать услуги, а клиент их оплатить (пункт 1 статьи 779 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса устанавливает, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за некоторым исключением.

Между тем на взаимоотношения риэлтеров и покупателей недвижимости распространяются нормы Закона о защите прав потребителей, напоминает суд.

«На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью — риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению граждан — распространяется действие Закона о защите прав потребителей», — говорится в решении ВС.

Заказчику даётся право отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (статья 782 ГК РФ), напоминает высшая инстанция.

Аналогичные положения содержатся и в статье 32 Закона о защите прав потребителей: потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

«Какие-либо иные действия заказчика, от которых находится в зависимости возможность его одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг, а также какие-либо правовые последствия такого отказа, законом не предусмотрены, не могут они быть ограничены и договором», — указывает ВС.

Он также ссылается на пункт 76 постановления пленума от 23 июня 2015 года № 25, который разъясняет, что сделки с потребителями, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров, а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей, являются ничтожными.

«Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными (пункт 1 статьи 16 закона ОЗПП)», — отмечает ВС.

Таким образом, условия договора, закрепляющие обязанность ответчика по выплате истцу неустойки в случае отказа от исполнения договора, то есть устанавливающие санкцию за отказ заказчика от услуг исполнителя, ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги и возместить исполнителю понесенные расходы, подчеркивает высшая инстанция.

В связи с этим пункт договора о компенсации за отказ от сделки не соответствует требованиям правовых норм, и его положения не могли применяться судом при разрешении настоящего спора, указывает он.

ВС счёл существенными и непреодолимыми допущенные апелляционной инстанцией нарушения, поэтому отменил определение Мособлсуда и оставил в силе решение Дмитровского городского суда, так как оно соответствует нормам материального и процессуального права.

Алиса Фокс