Действующее законодательство допускает продажу унитарным предприятием закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия собственника такого имущества на торгах и предполагают возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, если такое отчуждение не является способом обхода закона о приватизации или злоупотреблением правом отчуждения имущества. Об этом говорится в новом Постановлении Конституционного суда (КС) РФ, опубликованном на его официальном сайте.

Недействительная сделка

Как следует из материалов дела, в октябре 2019 года управление муниципального имущества (УМИ) Пензы (далее – УМИ города Пензы) дало МУП "Специализированное бюро по коммунальному обслуживанию населения г. Пензы" ("Спецбюро") согласие на продажу нежилого помещения, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения, путем проведения аукциона. В декабре 2019 года был заключен договор купли-продажи этого помещения с единственным участником торгов Валентиной Балябиной. В июне 2020 года было зарегистрировано право собственности заявительницы на указанное помещение.

Но в 2023 году арбитражные суды признали недействительным договор купли-продажи и применили последствия недействительности сделки. Они исходили из того, что федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества" не предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи с единственным участником аукциона. Также суды отметили, что у Балябиной нет преимущественного права на приобретение имущества, находящегося в публичной собственности, в том числе закрепленного за МУПами.

В своей жалобе Балябина указывает на то, что договор купли-продажи был заключен с нею с соблюдением региональной нормы "О порядке продажи недвижимого имущества, закрепленного за МУПом на праве хозяйственного ведения", предусматривающего продажу муниципальными унитарными предприятиями указанного недвижимого имущества на аукционе или на конкурсе при наличии согласия УМИ Пензы.

В связи с чем Балябина попросила КС РФ проверить конституционность подпункта 9 пункта 2 статьи 3, пункта 4 статьи 5, подпункта 2 пункта 1 и пункта 5 статьи 13 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", поскольку на их основании разрешаются вопросы о возможности продажи МУПом закрепленного за ним недвижимого имущества и о действительности договора купли-продажи недвижимого имущества МУПа, заключенного по результатам проведения торгов, признанных несостоявшимися по причине участия в них лишь одного участника, при том, что федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" к возникшим отношениям между ней и МУПом неприменим.

Специальный закон не принят

КС РФ отметил, что федеральный законодатель не вправе принимать решения, которые ставили бы под сомнение реальную возможность публично-правовых территориальных субъектов самостоятельно решать вопросы, отнесенные к их ведению Конституцией РФ, но должен учитывать состояние экономики, необходимость оказания на нее того или иного направляющего воздействия для ее нормального и продуктивного функционирования.

Таким образом, регламентируя отношения, возникающие при отчуждении частным лицам объектов государственной и муниципальной собственности, закрепленных за МУПами, федеральный законодатель обязан установить надлежащие процедуры перехода имущества в частную собственность, с тем чтобы обеспечить сбалансированное сочетание интересов продавцов-предприятий и покупателей их имущества.

Далее КС РФ указал, что оспариваемые нормативные положения исключают отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями закрепленного за ними имущества, из сферы действия федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", отметив, что специальный федеральный закон, регулирующий такие отношения, не принят. "Соответственно, они регламентируются общими нормами Гражданского кодекса РФ, не допускающими распоряжения имуществом, закрепленным за унитарными предприятиями, без согласия собственника. При этом унитарное предприятие может выступать инициатором отчуждения такого имущества", — говорится в постановлении КС РФ.

Порядок продажи имущества МУПов

В отсутствие федерального законодательного регулирования особенностей процедуры продажи государственного или муниципального имущества унитарных предприятий сложился подход, основанный на конституционном принципе защиты конкуренции, получившем развитие применительно к деятельности органов публичной власти, в соответствии с которым согласие собственника имущества, закрепленного за МУПом, на его отчуждение целевым образом без проведения торгов недопустимо.

"Поскольку обязательные при таких обстоятельствах торги одновременно являются способом приватизации имущества в силу статьи 13 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", суды в деле с участием заявительницы распространили действие предусмотренных в этом федеральном законе правил о торгах в качестве общих (родовых) на случай отчуждения унитарным предприятием закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения или оперативного управления имущества, не разграничивая указанные виды приватизации вопреки подпункту 9 пункта 2 статьи 3 этого федерального закона, согласно которому его действие на такой случай приватизации не распространяется", — поясняет КС РФ.

Таким образом КС РФ напоминает, что порядок продажи недвижимого имущества МУПов закрепляется в правовых актах соответствующих публично-правовых образований – собственников имущества таких предприятий. То есть, регулирование вопросов приватизации муниципального имущества, закрепленного за МУПами, осуществляется нормативными правовыми актами органов местного самоуправления в соответствии с федеральными законами.

КС РФ установил, что в Пензе действует Положение "О порядке продажи недвижимого имущества, закрепленного за муниципальным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения", согласно которому МУПы вправе осуществлять продажу недвижимого имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, только с согласия УМИ Пензы на аукционе или на конкурсе.

Проведение торгов обязательно

Но при этом КС РФ отметил, что обязательное проведение торгов применительно к рассматриваемому случаю выступает ограничением права унитарного предприятия на свободу осуществления предпринимательской деятельности, равно как и права публичного собственника по своему усмотрению определять юридическую судьбу имущества, и не вступает в противоречие с конституционным принципом соразмерности ограничения прав на основании закона.

По мнению КС РФ, согласие собственника на отчуждение недвижимого имущества МУПа не может быть произвольным, и он обязан учитывать значение такого имущества для предприятия и оценивать необходимость имущества в осуществлении предприятием уставных видов деятельности. Следовательно, сделки, считает КС РФ, нарушающие это требование, являются ничтожными, даже когда они совершены с согласия собственника.

"Закрепляя данное правило, законодатель руководствовался идеей установления запрета дробления предприятия в процессе приватизации, приводящего к утрате единства его имущественной и организационной структуры и возможному снижению его экономического потенциала", — поясняет КС РФ.

Далее КС РФ обратил внимание правоприменителей на правило, выработанное Федеральной антимонопольной службой РФ, в соответствии с которым, если заявка единственного участника торгов соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой на участие в аукционе и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной цены лота, указанной в извещении о проведении аукциона, и заключение в этом случае договора для единственного участника аукциона, также является обязательным.

Ожидания стабильного обладания

Также КС РФ отметил, что на региональном уровне и в муниципальных образованиях в отсутствие в федеральном законодательстве правовых норм, непосредственно разрешающих рассматриваемую ситуацию, осуществляется самостоятельное регулирование, обусловленное целями и задачами, стоящими перед соответствующим публично-правовым образованием, а в отсутствие такого регулирования последствия признания торгов несостоявшимися могут быть определены аукционной или конкурсной документацией. Если и в такой документации не установлены конкретные требования, а заключение договора о продаже имущества унитарного предприятия произведено с согласия собственника этого имущества, а покупатель (гражданин или юридическое лицо) исполнил все обязанности по участию в торгах и не имел оснований предполагать наличие нарушений (например, связанных с коррупцией) порядка отчуждения такого имущества (тем более когда такой порядок установлен самим собственником), у него возникают правомерные ожидания стабильного и надежного обладания приобретенным объектом. И эти ожидания, как разъясняет КС РФ, порождены органами власти, давшими согласие на отчуждение имущества, реализовавшими процедуру этого отчуждения, в результате чего была осуществлена государственная регистрация права частной собственности на него. 

"В этой ситуации удовлетворение требования того же или иного органа власти этого публично-правового образования, оспаривающего право собственности добросовестного покупателя недвижимого имущества унитарного предприятия по мотивам недопустимости заключения договора с единственным участником торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников, входило бы в противоречие с неоднократно отмеченной КС РФ необходимостью защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность.

Подлежит пересмотру

В итоге оспариваемые нормы были признаны не противоречащими Конституции РФ, поскольку они допускают возможность продажи унитарным предприятием закрепленного за ним недвижимого имущества с согласия собственника такого имущества, при условии, если это отчуждение не является способом обхода требований законодательства о приватизации или злоупотреблением правом и проводится на торгах, а также предполагают заключение договора купли-продажи и с единственным участником таких торгов в случае их признания несостоявшимися в связи с отсутствием других участников торгов, если положениями нормативного правового акта, регулирующего проведение этих торгов, или содержанием документации о торгах прямо не предусмотрено, что в этом случае договор не заключается.

Правоприменительныые решения по делу Балябиной подлежат пересмотру. 

Постановление КС РФ № 17П/2025

Михаил Телехов